국문요약 13

제1장 서론 27
제1절 연구의 목적 27
제2절 연구의 내용과 범위 30
제3절 연구의 방법 31
제2장 주택재개발ㆍ재건축사업의 실태 분석 33
제1절 재개발ㆍ재건축 관련 정책의 변화상 33
제2절 재개발ㆍ재건축 관련 불법ㆍ탈법 유형 분석 36
1. 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도 36
2. 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합 전가 37
3. 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원 38
4. 추진위원회의 주민의사결집 무력화 시도 39
5. 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여 40
6. 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영 40
7. 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비 41
8. 사업편의 제공 명목의 로비 43
9. 공직자 대상 로비 44
10. 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입 45
제3절 분석 결과의 함의 46
제3장 주택재개발ㆍ재건축사업 제도의 이해 49
제1절 주택재개발ㆍ재건축사업의 의의 49
1. 주택재개발ㆍ재건축사업의 법적 근거와 연혁 49
2. 주택재개발ㆍ재건축사업의 유사개념 51
가. 주거환경개선사업 51
나. 증축리모델링사업 52
다. 뉴타운사업 53
제2절 주택재개발ㆍ재건축사업의 시행요건 54
1. 건축물의 노후ㆍ불량 및 밀집 54
가. ‘안전사고의 우려가 있는 건축물’의 판단기준 55
나. ‘주거환경이 불량한 곳에 소재하는 건축물’의 판단기준 56
다. ‘효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물’의 판단기준 58
라. ‘철거가 불가피한 건축물’의 판단기준 59
마. 노후․불량건축물의 밀집 62
바. 요건적용의 문제점 63
2. 정비구역의 지정ㆍ고시 64
가. 정비계획 및 정비구역의 의의 64
나. 요건적용의 문제점 65
다. 시․도조례상 주민제안의 문제점 67
3. 정비기반시설의 열악 68
4. 소결 68
제3절 주택재개발ㆍ재건축사업의 추진절차 69
1. 조합설립 준비단계의 사업추진절차 70
2. 사업참가 결정단계의 사업추진절차 71
3. 주민 이주단계의 사업추진절차 72
4. 주민 입주단계의 사업추진절차 72
제4장 주택재개발ㆍ재건축사업 관여자별 역할과 책임 73
제1절 국가ㆍ지방자치단체의 역할과 책임 73
1. 시장ㆍ군수의 역할과 책임 73
가. 정비계획 수립 및 정비구역 지정신청 73
나. 정비구역의 분할 74
다. 추진위원회의 설립승인 74
라. 조합의 설립인가 등 75
마. 사업시행인가 75
바. 안전진단 실시, 안전진단기관 지정 및 재건축사업 시행의 결정 76
사. 관리처분계획의 인가 77
아. 준공인가 및 사용허가 77
자. 사업시행자 등에 대한 감독 78
2. 시ㆍ도지사의 역할과 책임 78
가. 기본계획의 수립․변경 78
나. 도시․주거환경정비기금의 설치 79
다. 정비구역의 지정 80
라. 안전진단 결과의 적정성 검토의뢰 및 필요조치 요청 80
마. 정비사업전문관리업의 등록 81
바. 시장․군수에 대한 감독 82
사. 사업시행자 등에 대한 감독 82
아. 정비사업전문관리업자에 대한 감독 83
3. 국토해양부장관의 역할과 책임 83
가. 기본계획 작성의 기준 및 방법 결정 83
나. 주택의 규모 및 건설비율 결정 83
다. 시공자 선정방법 결정 84
라. 주택재건축사업의 안전진단을 위한 절차 및 방법 결정 84
마. 추진위원회의 운영규정 결정 84
바. 조합표준정관의 작성․보급 84
사. 지방자치단체장에 대한 감독 85
아. 사업시행자 등에 대한 감독 85
자. 점검반의 구성․운영 86
4. 인ㆍ허가 및 공공감독체계의 제도적 문제점 86
가. 시장․군수에 대한 형식적 감독 86
나. 도지사 권한의 형해화 87
다. 정비사업전문관리업자에 대한 허술한 관리․감독 88
제2절 주민의 역할과 책임 90
1. 이해당사자로서의 주민 90
2. 이해당사자 및 사업주체로서의 토지등소유자 91
가. 토지등소유자의 의의 91
나. 추진위원회의 역할과 책임 92
(1) 추진위원회 구성의 요건 및 구성원의 자격 92
(2) 추진위원회의 업무 93
(3) 추진위원회의 운영 93
(4) 추진위원회의 책임 94
다. 조합의 역할 및 책임 95
(1) 조합설립의 요건 95
(2) 조합구성원의 자격 97
(3) 조합의 역할 및 임무 98
1) 주택재개발․재건축사업의 사업시행자 98
2) 정관의 작성 99
3) 토지 등의 수용․사용 및 매도청구 등 99
4) 토지분할의 청구 등 100
5) 사업시행계획서의 작성 및 사업시행인가의 신청 100
6) 시공자의 선정 101
7) 재산의 감정평가 102
8) 관리처분계획의 수립 및 인가신청 102
9) 분양공고 및 분양신청 103
10) 임시수용시설의 설치 등 104
11) 부과금의 부과․징수 105
12) 준공인가 및 이전고시 105
13) 사업의 청산 106
14) 관련 자료의 공개 및 보존 106
3. 도정법상 주민 관련 규정의 제도적 문제점 107
가. 사업추진과정에서의 주민 소외 107
나. 추진위원회 구성과정상의 문제점 108
다. 추진위원회 운영상의 문제점 110
라. 조합설립과정상의 문제점 112
마. 조합운영상의 문제점 113
바. 도정법상 벌칙규정의 문제점 114
제3절 건설업자의 역할 및 책임 115
1. 시공자의 역할과 책임 116
2. 정비사업전문관리업자의 역할 및 책임 117
가. 정비사업전문관리업의 등록 117
나. 정비사업전문관리업자의 선정 및 업무 118
다. 정비사업전문관리업의 등록취소 및 업무정지 119
3. 기타 민간업체의 역할 및 책임 120
가. 설계자의 역할 및 책임 120
나. 철거업자의 역할 및 책임 120
다. 기타 용역업체의 역할 및 책임 121
4. 소결 121
가. 건설회사 역할의 과소평가 121
나. 정비사업전문관리업에 대한 통합관리․감독체계의 부재 122
다. 정비사업전문관리업자에 대한 지나친 업무보장 124
라. 정비사업전문관리업자에 대한 지나친 신분보장 125
제5장 주택재개발ㆍ재건축사업의 개선방안 127
제1절 주택재개발ㆍ재건축사업제도의 근본문제 127
1. 근본목적 몰각에 따른 신뢰기반 붕괴 127
2. 사업에 있어 주민에 대한 배려 및 주민과의 소통 부재 129
3. 조합설립 추진위원회의 대표성 부재 130
4. 사업에 대한 체계적 감시ㆍ감독시스템 부재 131
5. 정비사업전문관리업 제도의 도입취지 실종 132
6. 소결 133
가. 구체적 개선방안 모색의 방향 133
나. 도정법 개정안의 검증 134
제2절 주택재개발ㆍ재건축사업의 건전화방안 136
1. 시행요건 적용 의무화를 통한 근본목적 환기 136
가. 정비계획 수립시 노후․불량건축물의 밀집성 요건 반영 137
나. 지구단위계획 등 의제시 노후․불량건축물의 밀집성 요건 반영 137
다. 노후․불량 예상건축물에 대한 필요적 안전진단 실시 138
2. 사업주체의 주민대표성 확보를 통한 신뢰기반 구축 139
3. 사업관여자의 투명성 확보를 통한 신뢰기반 구축 140
가. 사업관여자 결격사유의 범위 확대 140
나. 개인정보조회동의서의 제출강제 141
다. 추진위원의 공무원의제 142
라. 조합임원 등 경업피지의무의 강화 142
마. 뇌물범죄 관련 관여행위의 실효 143
4. 표준정관 등의 적극적 활용을 통한 신뢰기반 구축 143
가. 표준정관 등의 실효성 확보 143
나. 중요 서류의 표준양식 보급 145
5. 정비사업전문관리업 제도의 정비를 통한 감시기능 강화 146
가. 정비사업전문관리업자의 업무범위 조정 146
나. 정비사업전문관리업의 중앙관리․감독체제 구축 147
다. 정비사업전문관리업자의 업무제한조치 강화 148
라. 청산금 사전징수 제한을 통한 서면결의 최소화 149
6. 불법수익의 전부박탈을 통한 부당이득의 환수 149
가. 증뢰자에 대한 범죄수익규제법 적용 149
나. 도정법 위반자에 대한 범죄수익규제법 적용 150
다. 조합에 대한 양벌규정 적용제한 151
제3절 주택재개발ㆍ재건축사업의 근본적 재편방안 151
1. 도정법 체계의 재편을 통한 주민이해 도모 151
2. 객관적 판단기준의 마련을 통한 근본목적 환기 153
3. 추진위원회 제도의 재편을 통한 신뢰기반 구축 154
4. 사업관여자의 역할 조정을 통한 사업의 간소화 157
5. 선도적 관리ㆍ감독체계의 구축을 통한 재개발ㆍ재건축 활성화 159
가. 홍콩의 URA의 위원회제도 160
나. 영국 런던개발청의 조직 및 역할 163
다. 일본 도시재생본부의 사업추진 현황 167
제6장 결론 171

참고문헌 175

Abstract 183

부록 1 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 189
부록 2 주택재개발정비사업조합 표준정관 217
부록 3 주택재건축정비사업조합 표준정관 245

Ⅰ. 주택재개발ㆍ재건축제도의 불법ㆍ탈법 실태
□ 주택재개발ㆍ재건축사업 관련 주요 불법ㆍ탈법 유형
전문가 및 주민에 대한 심층면접조사 결과 및 언론, 문헌, 판례 등에 나타난 불법ㆍ탈법사례를 종합하여 다음과 같은 10대 불법ㆍ탈법유형 도출

(1) 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도
- 개발이익만을 노린 제3자가 개입하여 주민의 의사를 왜곡하고 주민의 정비계획 제안을 인위적으로 유도하는 사례 빈발

(2) 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합전가 및 주민의사 왜곡
- 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당 15～20여만원을 지급하거나 정비사업전문관리업자가 준비위원장을 고용한 사례 빈발

(3) 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원
- 초기자금 지원 명목으로 건설회사, 정비사업전문관리업자, 철거업자 등이 음성적으로 자금 지원 사례 빈발
- 초기자금 지원의 대가로 추진위원회와 ‘우선협상시공사’라는 명목의 가계약 사례 발생

(4) 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도
- 외지인인 토지ㆍ건물 소유자와 주민과의 마찰 빈발

(5) 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여
- 법정 자본금을 마련하지 못한 정비사업전문관리업자가 가장납입, 자격증 임대 등의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하는 사례 빈발

(6) 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영
- 조합의 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높음
- 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용

(7) 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비
- 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위 등이 빈발
- 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해 야기
- 시공자를 선정ㆍ변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례 빈발. 특히 철거업자의 선정ㆍ변경의 경우 매우 심각

(8) 사업편의 제공 명목의 로비
- 시공사 선정 후 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의 제공 명목으로 금품수수행위 빈발
- 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트 및 업체 부담 경비를 사업비에 전가

(9) 공직자 대상 로비
- 담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비 발생. 특히 구청장에 대한 로비가능성이 높음

(10) 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입
- 정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로 개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브(hub) 역할 수행


Ⅱ. 주택재개발ㆍ재건축제도의 이해
1. 주택재개발ㆍ재건축제도의 의의
□ 주택재개발ㆍ재건축제도의 근본목적
(1) 주거생활의 질 제고
(2) 도시환경의 개선

□ 주택재개발ㆍ재건축사업의 유사개념
(1) 주거환경개선사업
- 그 실질은 주택재개발사업과 동일하나 자금력이 현저히 부족한 도시저소득주민을 대상으로 하기 때문에 시ㆍ군이나 주택공사 등과 같은 공공기관만이 사업을 시행할 수 있다는 점이 다름

(2) 증축리모델링사업
- 내력벽ㆍ기둥ㆍ보를 제외한 건축물 전체를 철거하고 다시 짓는다는 점에서 본질적으로 주택재건축사업과 다르지 않음
- 비록 ‘리모델링’이란 표현을 사용하고 있지만 본래 의미의 리모델링은 아니며, 오히려 ‘주택재건축사업의 변형’이라고 보아야 함

(3) 뉴타운사업
- ‘주거환경 개선’이나 ‘기반시설의 확충’이 아니라 궁극적으로 ‘도시기능의 회복’을 도모하므로 그 실질은 ‘도시환경정비사업의 변형’
- 다만 사업시행은 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하에서 “도정법”이라고 한다.)에 의하게 되므로 도정법 시행상의 문제점, 특히 사업의 탈법운영 위험이 뉴타운사업에도 그대로 잔존

2. 주택재개발ㆍ재건축사업의 시행요건
□ 사업 시행요건의 개요
- 대상지역이 ‘노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역’일 것.
- 단, 주택재개발사업의 경우 대상지역이 ‘정비구역 안’이어야 하고, 대상지역의 ‘정비기반시설이 열악’하여야 한다는 요건 부가

□ ‘건축물의 노후ㆍ불량’ 및 ‘노후ㆍ불량건축물의 밀집’의 판단기준
○ 노후ㆍ불량건축물의 유형
- 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 주거환경이 불량한 곳에 소재하는 건축물
- 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물
- 철거가 불가피한 건축물

○ ‘건축물의 노후ㆍ불량성’에 대한 객관적 판단기준 없이 노후ㆍ불량건축물을 다시 유형화함으로써 ‘안전사고의 위험성’, ‘주거환경의 불량성’, ‘효용증가의 현저성’, ‘철거의 불가피성’ 중 어느 하나의 요건에만 해당하면 사업추진 가능

○ ‘노후ㆍ불량건축물의 밀집성’에 대한 판단기준 미비

□ 정비구역의 지정ㆍ고시의 요건
- 정비구역 지정ㆍ고시에 있어서는 ‘노후ㆍ불량건축물의 밀집성’ 등 건축물의 현황보다는 향후의 정비계획 수립에만 치중함으므로 이 요건을 전혀 반영하지 않더라도 정비구역 지정ㆍ고시 가능.
- 특히 국토계획법상의 지구단위계획으로써 정비계획을 수립하는 경우에는 지구단위계획에 정비계획만이 반영되므로 ‘노후ㆍ불량건축물의 밀집성’ 요건이 배제됨
- 주민의 자율성을 보장하기 위한 주민제안제도가 정비계획 수립을 위한 책임을 주민에게 전가하는 편법수단으로 전락

□ ‘정비기반시설의 열악’의 판단기준
- ‘정비기반시설의 양호도’에 대한 판단기준 부존재
- 다만 정비기반시설이 열악한 경우에는 주택재개발사업을, 양호한 경우에는 주택재건축사업을 시행할 수 있으므로 ‘정비기반시설의 양호도’ 자체가 사업시행에 중요한 요건이 되지 못함

3. 주택재개발ㆍ재건축사업의 추진절차
□ 조합설립 준비단계의 사업추진절차
- 기본계획과 정비계획에 의하여 거주지역이 정비구역으로 지정되면 주민들은 조합설립에 동의하는 토지등소유자들을 중심으로 추진위원회를 구성하여 조합설립 준비
- 일부 시ㆍ도의 경우 정비계획 수립이 1년 이상 지연될 때에 주민제안을 허용하고 있으므로 정비구역 지정 없이도 추진위원회 구성 가능
- 복수의 추진위원회 중 어느 하나가 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 승인을 얻게 되면, 승인된 추진위원회를 제외하고는 해산
- 승인된 추진위원회는 조합설립을 위하여 토지등소유자의 동의서를 징구하고, 조합설립에 동의하는 토지등소유자들은 이 때 조합설립동의서를 추진위원회나 정비사업전문관리업자에게 제출
- 주택재건축사업의 추진위원회는 시장ㆍ군수에게 안전진단 실시 신청
- 추진위원회가 조합을 구성하고 정관 등을 작성하여 토지등소유자로부터 조합설립에 필요한 동의를 얻은 경우에는 시장ㆍ군수에게 조합설립인가 신청
□ 사업참가 결정단계의 사업추진절차
- 시장ㆍ군수로부터 조합설립인가를 받은 조합은 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자에게 사업참가 여부를 확인하여야 하는데,
- 이 때 조합설립에 동의한 토지등소유자는 조합원으로 편입되고, 여전히 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자에 대해서는 조합이 그 토지ㆍ건물을 수용(주택재개발사업의 경우)하거나 매도청구(주택재건축사업의 경우)하며, 경우에 따라서는 토지분할도 가능
- 조합원 및 사업구역 확정 후 주택재개발사업의 조합은 시공자를 선정한 후 사업시행인가를 신청하고, 주택재건축사업의 조합은 사업시행인가를 얻은 후 시공자 선정
- 시공자가 제시한 총 사업비와 토지ㆍ건물의 감정평가액 등을 바탕으로 조합의 부담금이 결정되면 조합은 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가 신청
- 관리처분계획이 인가 후 조합은 조합원에게 분양신청을 통지하여 사업참가 의사를 확인하여야 하며, 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원 등에 대해서는 현금청산

□ 주민 이주단계의 사업추진절차
- 분양 신청을 한 조합원은 이주하여야 하고, 조합원별 분담내역에 따라 부과금 납부
- 사업구역 내의 세입자 역시 정해진 기간 내에 이주하여야 하는데, 이 때 조합은 사업구역 내의 주택 소유자 및 세입자에 대하여 임시수용시설을 마련하거나 금융기관으로부터 이주비(주택자금)를 융자하여 주민 이주를 지원
- 주민이주가 완료되면 철거업자는 건물을 철거하고 시공자는 착공하여 부지를 조성하여 건물을 짓고 필요한 기반시설을 설치
- 공사를 완료하면 시장ㆍ군수의 준공인가 또는 사용허가를 받음

□ 주민 입주단계의 사업추진절차
- 준공인가 및 공사완료의 고시가 있은 때에 조합은 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받은 자에게 이전하고, 이를 고시
- 부과금을 완납한 조합원은 입주를 개시하며, 분양대금을 완납한 일반분양자 역시 이 때 입주
- 이전고시 후 토지ㆍ건물의 종전 가격과 종후 가격에 차액이 있는 경우 조합은 그 차액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 지급
- 청산절차가 종료 후 조합 해산
- 단, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대해 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에 분양받은 자는 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급. 이 경우 분할징수나 분할지급이 완료된 후에야 입주 가능


Ⅲ. 주택재개발ㆍ재건축사업 관여자별 역할과 책임
1. 국가 및 지방자치단체의 역할과 책임
□ 국가의 역할과 책임
- 국토해양부장관은 ① 기본계획 작성의 기준 및 방법 결정, ② 주택의 규모 및 건설비율 결정, ③ 시공자 선정방법 결정, ④ 주택재건축사업의 안전진단을 위한 절차 및 방법 결정, ⑤ 추진위원회의 운영규정 결정, ⑥ 조합표준정관의 작성ㆍ보급, ⑦ 지방자치단체장에 대한 감독, ⑧ 사업시행자 등에 대한 감독, ⑨ 점검반의 구성ㆍ운영 등의 역할 수행
- 즉, 사업의 가이드라인을 결정ㆍ보급하고, 이를 바탕으로 사업 전반을 관리ㆍ감독하는 역할 수행

□ 지방자치단체의 역할과 책임
- ‘특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사’(이하에서 “시ㆍ도지사”라고 한다.)는 ① 기본계획의 수립ㆍ변경, ② 도시ㆍ주거환경정비기금의 설치, ③ 정비구역의 지정, ④ 안전진단 결과의 적정성 검토의뢰 및 필요조치 요청, ⑤ 정비사업전문관리업의 등록, ⑥ 시장ㆍ군수에 대한 감독, ⑦ 사업시행자 등에 대한 감독, ⑧ 정비사업전문관리업자에 대한 감독 등의 역할 수행
- ‘시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장’(이하에서 “시장ㆍ군수”라고 한다.)은 ① 정비계획 수립 및 정비구역 지정신청, ② 정비구역의 분할, ③ 추진위원회의 설립승인, ④ 조합의 설립인가 등, ⑤ 사업시행인가, ⑥ 안전진단 실시, 안전진단기관 지정 및 재건축사업 시행의 결정, ⑦ 관리처분계획의 인가, ⑧ 준공인가 및 사용허가, ⑨ 사업시행자 등에 대한 감독 등의 역할 수행
- 실무는 시장ㆍ군수에게 일임하되 광역적인 결정권과 시장ㆍ군수에 대한 감독권을 시ㆍ도지사에게 맡김으로써 상호 견제
- 단, 도정법은 시ㆍ도지사의 핵심권한이라고 할 수 있는 기본계획 수립ㆍ변경권과 도시ㆍ주거환경정비기금 설치권까지도 시장에게 부여함으로써 도지사의 권한은 사실상 형해화

2. 주민 등의 역할과 책임
□ 주민의 역할과 책임
- 주민은 ‘사업지역에 주소를 가진 자’로서 토지ㆍ건물 소유자와 세입자로 대별
- 사업 과정에서 주민들은 다른 지역으로 이주해야 하는 희생을 필연적으로 감수해야 하므로 사업의 최우선 이해당사자가 됨
- 그럼에도 불구하고 사업추진 과정에 주민의 의사가 반영될 수 있는 제도적 장치 미흡

□ 토지등소유자의 역할과 책임
- 사업추진에 소요되는 자금은 원칙적으로 토지등소유자가 책임지고 전액 조달하여야 하므로 토지등소유자는 정비구역 내의 거주 여부를 불문하고, 즉 당해 지역의 주민이 아니더라도 주택재개발ㆍ재건축사업의 직접적인 이해당사자로서 사업시행자의 역할을 수행
- 다만 사업시행자는 조합에 한하므로 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자로 구성된 추진위원회를 설립하여야 하고, 조합의 의사결정을 위해 토지등소유자로 구성된 총회, 대의원회, 주민대표회의 등의 제도를 마련해야 함
- 추진위원회는 ① 안전진단 신청, ② 정비사업전문관리업자의 선정, ③ 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, ④ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, ⑤ 추진위원회 운영규정의 작성, ⑥ 토지등소유자의 동의서 징구, ⑦ 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비, ⑧ 조합정관 초안 작성 등 역할 수행
- 조합은 ① 주택재개발ㆍ재건축사업의 사업시행자, ② 정관의 작성, ③ 토지 등의 수용ㆍ사용 및 매도청구 등, ④ 토지분할의 청구 등, ⑤ 사업시행계획서의 작성 및 사업시행인가의 신청, ⑥ 시공자의 선정, ⑦ 재산의 감정평가, ⑧ 관리처분계획의 수립 및 인가신청, ⑨ 분양공고 및 분양신청, ⑩ 임시수용시설의 설치 등, ⑪ 부과금의 부과ㆍ징수, ⑫ 준공인가 및 이전고시, ⑬ 사업의 청산, ⑭ 관련 자료의 공개 및 보존 등의 역할 수행

3. 건설업자 등의 역할과 책임
- 시공자는 건설업자 또는 등록사업자 중에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 하며, 공사의 계약상 의무와 시공보증 의무를 부담
- 정비사업전문관리업자는 ① 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, ② 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행, ③ 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성, ④ 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, ⑤ 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행, ⑥ 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행, ⑦ 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토, ⑧ 그 밖에 조합의 업무 중 조합이 요청하는 것 등의 업무를 수행
- 단, 정비사업전문관리업자는 동일한 정비사업에 대하여 건축물의 철거, 정비사업의 설계, 정비사업의 시공, 정비사업의 회계감사, 안전진단업무 등 정비사업의 공정한 질서유지에 필요하다고 인정하여 대통령령이 정하는 업무를 병행하여 수행할 수 없음
Ⅳ. 주택재개발ㆍ재건축제도의 근본문제
1. 근본목적 몰각에 따른 신뢰기반의 붕괴
- 주거생활의 질 제고 및 도시환경 개선이라는 근본목적이 몰각되고, ‘자치단체장의 결단’만으로 주택재개발ㆍ재건축사업의 가부가 결정됨
- 반면 통상 10년 가까이, 경우에 따라서는 그 이상의 기간이 소요되는 주택재개발ㆍ재건축사업의 특성상 사업시행을 결정한 자치단체장이 사업완료까지 책임지는 경우는 없음
- 따라서 불요불급한 사업결정이나 사업거부에 대한 주민 불신이 팽배하므로 주택재개발ㆍ재건축사업의 근본목적을 환기하고 자치단체장의 독단을 견제할 수 있는 제도적 장치 마련 필요

2. 사업에 있어 주민에 대한 배려 및 주민과의 소통 부재
- 주택재개발ㆍ재건축사업의 최대 이해당사자가 주민임에도 불구하고 사업의 전 과정에서 주민들이 배려된다거나 주민들과 소통하는 과정이 현저히 부족함
- 사업시행계획에 대한 의견청취제도를 제외하고는 주민이 자신들의 의견을 능동적으로 정책과 계획에 반영하고 사업내용을 조율할 수 있는 제도적 장치 미흡
- 터주인 주민을 대상으로 한 제도적 장치 마련 시급

3. 조합설립 추진위원회의 대표성 부재
- 추진위원회란 주택재개발ㆍ재건축사업의 출발점이자 기본토대임에도 불구하고 그 구성절차가 허술함
- 추진위원의 인선절차나 추진위원 등 사업관여자의 자격과 자질에 대한 검증절차의 개선 요망

4. 사업에 대한 체계적 감시ㆍ감독시스템 부재
- 개별 사업의 관리ㆍ감독은 조합이, 조합의 감시ㆍ감독은 조합총회가 하여야 하나, 대부분의 사업장에서 조합총회의 권한은 100인 이내의 대의원회에 위임되어 있고, 대의원회는 서면결의 등의 방식으로 진행됨으로써 조합총회의 감시ㆍ감독기능 무력화
- 도지사의 권한이 사실상 형해화됨에 따라 특별시와 광역시를 제외하고는 권한이 시장에게 집중되고, 지구단위계획으로 정비구역을 지정하는 경우에는 권한이 특별시장과 광역시장에게 집중됨으로써 지방자치단체 상호 간의 감시ㆍ감독기능 무력화

5. 정비사업전문관리업제도의 도입취지 실종
- 건설회사의 탈법ㆍ비리가 종래 합동재개발방식의 가장 큰 문제점이었기 때문에 건설회사의 역할을 시공자, 즉 수급사의 역할에 한정시키고, 그간 건설회사가 맡아온 사업시행계획 및 관리처분계획 수립을 조합이 수행하게 됨
- 다만 조합은 전문성과 자금이 없기 때문에 그간 조합의 자문역을 맡았던 정비업체의 역할을 추진위원회ㆍ조합의 보좌역으로 확대한 ‘정비사업전문관리업’ 제도 신설
- 이러한 정비사업전문관리업 제도의 도입취지에는 공감하나, 조합에 비해 상대적으로 전문지식이 많고 자금융통이 용이하다는 것만으로는 정비사업전문관리업 제도가 감당할 수 있는 한계에 봉착하였고, 사업시행계획, 관리처분계획 등 조합 및 정비사업전문관리업자가 감당하기 어려운 업무수행은 불요불급한 사업비의 증가를 수반
- 또한, 부족한 전문지식과 자금을 건설회사로부터 음성적으로 지원받게 됨으로써 정비사업전문관리업자가 조합의 보좌역이 아니라 건설회사의 하수인 내지 비리의 연결책 역할을 수행하게 됨

Ⅴ. 주택재개발ㆍ재건축사업의 건전화방안
1. 시행요건 적용 의무화를 통한 근본목적 환기
- 정비계획 수립시 노후ㆍ불량건축물의 밀집성 요건 반영
- 지구단위계획 등 의제시 노후ㆍ불량건축물의 밀집성 요건 반영
- 노후ㆍ불량 예상건축물에 대한 필요적 안전진단 실시

2. 사업주체의 주민대표성 확보를 통한 신뢰기반 구축
- 추진위원과 조합임원의 자격요건에 거주요건 추가
- 추진위원과 조합임원의 자격요건에 1가구 1주택 소유자 요건 추가

3. 사업관여자의 투명성 확보를 통한 신뢰기반 구축
- 사업관여자 결격사유의 범위 확대
- 조직폭력범죄 등 특정범죄 전력자의 정비사업전문관리업자 취업제한
- 개인정보조회동의서의 제출강제
- 추진위원의 공무원의제
- 조합임원ㆍ추진위원장의 경업피지의무 강화
- 뇌물범죄 관련 관여행위의 실효

4. 표준정관 등의 적극적 활용을 통한 신뢰기반 구축
- 표준정관ㆍ표준운영규정의 간접강제를 통한 실효성 확보
- 중요 서류의 표준양식 보급

5. 정비사업전문관리업 제도의 정비를 통한 감시기능 강화
- 정비사업전문관리업자의 업무범위 조정
- 정비사업전문관리업의 중앙관리ㆍ감독체제 구축
- 정비사업전문관리업자의 업무제한조치 강화
- 청산금 사전징수 제한을 통한 서면결의 최소화

6. 불법수익의 전부박탈을 통한 부당이득의 환수
- 증뢰자에 대한 범죄수익규제법 적용
- 도정법 위반자에 대한 범죄수익규제법 적용
- 조합에 대한 양벌규정 적용제한


Ⅵ. 주택재개발ㆍ재건축제도의 근본적 재편방안
1. 도정법 체계의 재편을 통한 주민이해 도모
- 주민의 시각에 맞춘 ‘도시 및 주거환경정비법’ 체계 재편

2. 객관적 판단기준의 마련을 통한 근본목적 환기
- 건축물의 노후도, 건축물의 양호도, 노후ㆍ불량건축물의 밀집도 및 정비기반시설의 양호도에 대한 객관적 판단기준 마련

3. 추진위원회 제도의 재편을 통한 신뢰기반 구축
- 주민투표에 의한 추진위원의 선출
- 선거운동을 통한 사업내용의 홍보
4. 사업관여자의 역할 조정을 통한 사업의 간소화
- 사업관여자의 역량과 특성을 고려한 민간부문의 역할 조정
- 주거환경개선사업ㆍ공영임대주택건설사업 위주의 공공부문 역할 조정

5. 선도적 관리ㆍ감독체계의 구축을 통한 재개발ㆍ재건축 활성화
- 독립적 감독기구(예: 홍콩 시구중건국), 광역적 감독기구(예: 영국 런던개발청), 국가주도 사업기구(예: 일본 도시재생본부) 등의 선도적 관리ㆍ감독체계 구축